{"id":11,"date":"2023-08-01T18:40:43","date_gmt":"2023-08-01T18:40:43","guid":{"rendered":"http:\/\/www.dabrowskazarzadzanie.pl\/?page_id=11"},"modified":"2023-08-09T10:06:17","modified_gmt":"2023-08-09T10:06:17","slug":"abc-wlasciciela","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.dabrowskazarzadzanie.pl\/?page_id=11","title":{"rendered":"DLA W\u0141A\u015aCICIELA"},"content":{"rendered":"\n<div class=\"wp-block-cover alignfull is-light\"><span aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-cover__background has-background-dim\"><\/span><img fetchpriority=\"high\" decoding=\"async\" width=\"2560\" height=\"1440\" class=\"wp-block-cover__image-background wp-image-142\" alt=\"\" src=\"http:\/\/www.dabrowskazarzadzanie.pl\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/pexels-san-fermin-pamplona-1298992-scaled.jpg\" data-object-fit=\"cover\" srcset=\"https:\/\/www.dabrowskazarzadzanie.pl\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/pexels-san-fermin-pamplona-1298992-scaled.jpg 2560w, https:\/\/www.dabrowskazarzadzanie.pl\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/pexels-san-fermin-pamplona-1298992-300x169.jpg 300w, https:\/\/www.dabrowskazarzadzanie.pl\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/pexels-san-fermin-pamplona-1298992-1024x576.jpg 1024w, https:\/\/www.dabrowskazarzadzanie.pl\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/pexels-san-fermin-pamplona-1298992-768x432.jpg 768w, https:\/\/www.dabrowskazarzadzanie.pl\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/pexels-san-fermin-pamplona-1298992-1536x864.jpg 1536w, https:\/\/www.dabrowskazarzadzanie.pl\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/pexels-san-fermin-pamplona-1298992-2048x1152.jpg 2048w, https:\/\/www.dabrowskazarzadzanie.pl\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/pexels-san-fermin-pamplona-1298992-24x14.jpg 24w, https:\/\/www.dabrowskazarzadzanie.pl\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/pexels-san-fermin-pamplona-1298992-36x20.jpg 36w, https:\/\/www.dabrowskazarzadzanie.pl\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/pexels-san-fermin-pamplona-1298992-48x27.jpg 48w\" sizes=\"(max-width: 2560px) 100vw, 2560px\" \/><div class=\"wp-block-cover__inner-container is-layout-flow wp-block-cover-is-layout-flow\">\n<h1 class=\"wp-block-heading has-text-align-center has-large-font-size\"><mark style=\"background-color:rgba(0, 0, 0, 0)\" class=\"has-inline-color has-cyan-bluish-gray-color\">DLA W\u0141A\u015aCICIELA<\/mark><\/h1>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Co to jest Wsp\u00f3lnota Mieszkaniowa? <\/h2>\n\n\n\n<p><strong><em>Wsp\u00f3lnota Mieszkaniowa<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Zasady funkcjonowania wsp\u00f3lnoty mieszkaniowej, prawa i obowi\u0105zki w\u0142a\u015bcicieli lokali oraz zarz\u0105d nieruchomo\u015bci\u0105 wsp\u00f3ln\u0105 okre\u015bla <a href=\"http:\/\/www.mi.gov.pl\/files\/0\/1412\/us240694.pdf\">Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku<\/a> o w\u0142asno\u015bci lokali <strong>(Dz.U 00 nr&nbsp;80 poz. 903 z&nbsp;p\u00f3\u017an. zmianami).<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>W zakresie nie uregulowanym ustaw\u0105 o w\u0142asno\u015bci lokali stosuje si\u0119 przepisy kodeksu cywilnego.<\/p>\n\n\n\n<p>Wsp\u00f3lnota mieszkaniowa powstaje samoistnie z mocy prawa z chwil\u0105 wyodr\u0119bnienia pierwszego lokalu i przeniesienia jego w\u0142asno\u015bci na podmiot inny ni\u017c dotychczasowy w\u0142a\u015bciciel nieruchomo\u015bci gruntowej.&nbsp;Wsp\u00f3lnot\u0119 mieszkaniow\u0105 tworzy og\u00f3\u0142 w\u0142a\u015bcicieli, kt\u00f3rych lokale wchodz\u0105 w sk\u0142ad okre\u015blonej nieruchomo\u015bci.<\/p>\n\n\n\n<p>Ustawa dzieli wsp\u00f3lnoty na tzw. <strong>ma\u0142e <\/strong>(liczba lokali wyodr\u0119bnionych i niewyodr\u0119bnionych, nale\u017c\u0105cych do dotychczasowego w\u0142a\u015bciciela nie jest wi\u0119ksza ni\u017c siedem) i <strong>du\u017ce<\/strong> powy\u017cej 7 lokali.<br>Wsp\u00f3lnota mieszkaniowa mo\u017ce nabywa\u0107 prawa i zaci\u0105ga\u0107 zobowi\u0105zania, nie posiada ona osobowo\u015bci prawnej jednak posiada zdolno\u015b\u0107 s\u0105dow\u0105 (mo\u017ce pozywa\u0107 i by\u0107 pozywan\u0105).<br><br><strong><em>Likwidacja wsp\u00f3lnoty<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Wsp\u00f3lnoty mieszkaniowej nie mo\u017cna zlikwidowa\u0107 ani w drodze czynno\u015bci prawnej, ani w drodze orzeczenia s\u0105du do czasu kiedy w budynku wyodr\u0119bniony jest cho\u0107by jeden lokal stanowi\u0105cy w\u0142asno\u015b\u0107 osoby, kt\u00f3ra nie jest jednocze\u015bnie w\u0142a\u015bcicielem pozosta\u0142ej cz\u0119\u015bci nieruchomo\u015bci.<\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Prawa i obowi\u0105zki w\u0142a\u015bcicieli lokalu. <\/h2>\n\n\n\n<p><strong><em>&nbsp;<\/em>W\u0142a\u015bciciel ma prawo do:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>wsp\u00f3\u0142korzystania z&nbsp;nieruchomo\u015bci wsp\u00f3lnej,<\/li>\n\n\n\n<li>wsp\u00f3\u0142dzia\u0142ania w&nbsp;zarz\u0105dzie nieruchomo\u015bci\u0105 wsp\u00f3ln\u0105<\/li>\n\n\n\n<li>udzia\u0142u w&nbsp;po\u017cytkach i&nbsp;przychodach z&nbsp;nieruchomo\u015bci wsp\u00f3lnej w&nbsp;stosunku do&nbsp;udzia\u0142\u00f3w,<\/li>\n\n\n\n<li>okre\u015blenia sposobu zarz\u0105du nieruchomo\u015bci\u0105 wsp\u00f3ln\u0105, w&nbsp;tym wyb\u00f3r zarz\u0105du,<\/li>\n\n\n\n<li>\u017c\u0105dania od&nbsp;wsp\u00f3lnoty wynagrodzenia, w&nbsp;sytuacji pe\u0142nienia obowi\u0105zk\u00f3w cz\u0142onka zarz\u0105du,<\/li>\n\n\n\n<li>uczestniczenia w&nbsp;zebraniach wsp\u00f3lnoty,<\/li>\n\n\n\n<li>podejmowania uchwa\u0142<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p><strong>W\u0142a\u015bciciel ma obowi\u0105zek:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>ponoszenia wydatk\u00f3w zwi\u0105zanych z&nbsp;utrzymaniem lokalu,<\/li>\n\n\n\n<li>utrzymywania lokalu w&nbsp;nale\u017cytym stanie,<\/li>\n\n\n\n<li>przestrzeganie porz\u0105dku domowego,<\/li>\n\n\n\n<li>uczestniczenia w&nbsp;kosztach zarz\u0105du zwi\u0105zanych z&nbsp;utrzymaniem nieruchomo\u015bci wsp\u00f3lnej,<\/li>\n\n\n\n<li>korzystania z&nbsp;nieruchomo\u015bci wsp\u00f3lnej w&nbsp;spos\u00f3b, kt\u00f3ry&nbsp;nie&nbsp;b\u0119dzie utrudnia\u0142 korzystania przez&nbsp;innych wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicieli<\/li>\n\n\n\n<li>wsp\u00f3\u0142dzia\u0142ania w&nbsp;ochronie wsp\u00f3lnego dobra,<\/li>\n\n\n\n<li>zezwolenia na&nbsp;wej\u015bcie do&nbsp;lokalu w&nbsp;sytuacjach okre\u015blonych w&nbsp;ustawie (tj.&nbsp;w&nbsp;sytuacji wykonywania remont\u00f3w, konserwacji, usuni\u0119cia awarii w&nbsp;nieruchomo\u015bci wsp\u00f3lnej, prac instalacyjnych budynku, jego cz\u0119\u015bci lub innych lokali),<\/li>\n\n\n\n<li>ponoszenia koszt\u00f3w zarz\u0105du wsp\u00f3lnoty mieszkaniowej,<\/li>\n\n\n\n<li>ponoszenia wydatk\u00f3w i&nbsp;ci\u0119\u017car\u00f3w zwi\u0105zanych z&nbsp;utrzymaniem nieruchomo\u015bci wsp\u00f3lnej,<\/li>\n\n\n\n<li>ponoszenia odpowiedzialno\u015bci za&nbsp;zobowi\u0105zania dotycz\u0105ce nieruchomo\u015bci wsp\u00f3lnej w&nbsp;cz\u0119\u015bci odpowiadaj\u0105cej udzia\u0142owi wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bciciela w&nbsp;nieruchomo\u015bci.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Spos\u00f3b g\u0142osowania we wsp\u00f3lnocie mieszkaniowej.<\/h2>\n\n\n\n<p>Uchwa\u0142y w\u0142a\u015bcicieli lokali podejmowane s\u0105 na zebraniu wsp\u00f3lnoty jak r\u00f3wnie\u017c w drodze indywidualnego zbierania g\u0142os\u00f3w przez zarz\u0105d lub zarz\u0105dc\u0119 i zapadaj\u0105 wi\u0119kszo\u015bci\u0105 g\u0142os\u00f3w w\u0142a\u015bcicieli lokali, liczon\u0105 wed\u0142ug udzia\u0142\u00f3w, chyba \u017ce w umowie lub uchwale podj\u0119tej w tym trybie postanowiono, \u017ce w okre\u015blonej sprawie na ka\u017cdego w\u0142a\u015bciciela przypada jeden g\u0142os.<br>Je\u017celi suma udzia\u0142\u00f3w w nieruchomo\u015bci wsp\u00f3lnej nie jest r\u00f3wna 1 albo wi\u0119kszo\u015b\u0107 udzia\u0142\u00f3w nale\u017cy do jednego w\u0142a\u015bciciela, b\u0105d\u017a gdy obydwa te warunki spe\u0142nione s\u0105 \u0142\u0105cznie, g\u0142osowanie wed\u0142ug zasady, \u017ce na ka\u017cdego w\u0142a\u015bciciela przypada jeden g\u0142os, wprowadza si\u0119 na ka\u017cde \u017c\u0105danie w\u0142a\u015bcicieli lokali posiadaj\u0105cych \u0142\u0105cznie co najmniej 1\/5 udzia\u0142\u00f3w w nieruchomo\u015bci wsp\u00f3lnej (art. 23 u.w.l.)<\/p>\n\n\n\n<p><strong><em>Zaskar\u017canie uchwa\u0142 do s\u0105du<\/em><\/strong><strong><em> <\/em><\/strong><em><\/em><\/p>\n\n\n\n<p>Art.&nbsp; 25.&nbsp; [Dz.U.2021.1048 t.j.]<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>1. W\u0142a\u015bciciel lokalu mo\u017ce zaskar\u017cy\u0107 uchwa\u0142\u0119 do s\u0105du z powodu jej niezgodno\u015bci z przepisami prawa lub z umow\u0105 w\u0142a\u015bcicieli lokali albo je\u015bli narusza ona zasady prawid\u0142owego zarz\u0105dzania nieruchomo\u015bci\u0105 wsp\u00f3ln\u0105 lub w inny spos\u00f3b narusza jego interesy.<\/li>\n\n\n\n<li>1a. Pow\u00f3dztwo, o kt\u00f3rym mowa w ust. 1, mo\u017ce by\u0107 wytoczone przeciwko wsp\u00f3lnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podj\u0119cia uchwa\u0142y na zebraniu og\u00f3\u0142u w\u0142a\u015bcicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczaj\u0105cego pow\u00f3dztwo o tre\u015bci uchwa\u0142y podj\u0119tej w trybie indywidualnego zbierania g\u0142os\u00f3w.<\/li>\n\n\n\n<li>2.&nbsp;Zaskar\u017cona uchwa\u0142a podlega wykonaniu, chyba \u017ce s\u0105d wstrzyma jej wykonanie do czasu zako\u0144czenia sprawy.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Zarz\u0105d nieruchomo\u015bci\u0105 wsp\u00f3ln\u0105.<\/h2>\n\n\n\n<p>Zarz\u0105d nieruchomo\u015bci\u0105 wsp\u00f3ln\u0105 okre\u015blaj\u0105 przepisy rozdzia\u0142u 4. ustawy o w\u0142asno\u015bci lokali (j. t. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903).<\/p>\n\n\n\n<p>Zgodnie z art. 18 u.w.l. w\u0142a\u015bciciele lokali mog\u0105 w umowie o ustanowieniu odr\u0119bnej w\u0142asno\u015bci lokali albo w umowie zawartej p\u00f3\u017aniej w formie aktu notarialnego okre\u015bli\u0107 spos\u00f3b zarz\u0105du nieruchomo\u015bci\u0105 wsp\u00f3ln\u0105, a w szczeg\u00f3lno\u015bci mog\u0105 powierzy\u0107 zarz\u0105d osobie fizycznej albo prawnej. &nbsp;Je\u017celi spos\u00f3b zarz\u0105du nie zosta\u0142 tak okre\u015blony, obowi\u0105zuj\u0105 przepisy rozdzia\u0142u 4 ustawy o w\u0142asno\u015bci lokali.<\/p>\n\n\n\n<p><strong><em>Koszty zarz\u0105du nieruchomo\u015bci\u0105 wsp\u00f3ln\u0105<\/em><\/strong><em><\/em><\/p>\n\n\n\n<p>&nbsp;Na koszty zarz\u0105du nieruchomo\u015bci\u0105 wsp\u00f3lna sk\u0142adaj\u0105 si\u0119 w szczeg\u00f3lno\u015bci (art. 14 u.w.l.):<\/p>\n\n\n\n<p>1) wydatki na remonty i bie\u017c\u0105c\u0105 konserwacj\u0119,<\/p>\n\n\n\n<p>2) op\u0142aty z dostaw\u0119 energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w cz\u0119\u015bci dotycz\u0105cej nieruchomo\u015bci wsp\u00f3lnej, oraz op\u0142aty za anten\u0105 zbiorcz\u0105 i wind\u0119,<\/p>\n\n\n\n<p>3) ubezpieczenia, podatki i inne op\u0142aty publicznoprawne, chyba, \u017ce s\u0105 pokrywane bezpo\u015brednio przez w\u0142a\u015bcicieli poszczeg\u00f3lnych lokali,<\/p>\n\n\n\n<p>4) wydatki na utrzymanie porz\u0105dku i czysto\u015bci,<\/p>\n\n\n\n<p>5) wynagrodzenie cz\u0142onk\u00f3w zarz\u0105du lub zarz\u0105dcy (art. 14)<\/p>\n\n\n\n<p>Na pokrycie koszt\u00f3w zarz\u0105du w\u0142a\u015bciciele uiszczaj\u0105 zaliczki. Ustawa okre\u015bla je jako p\u0142atne z g\u00f3ry, do 10\u2013tego dnia ka\u017cdego miesi\u0105ca.<br>W przypadku, gdy w\u0142a\u015bciciel lokalu d\u0142ugotrwale zalega z zap\u0142at\u0105 nale\u017cnych od niego op\u0142at lub wykracza w spos\u00f3b ra\u017c\u0105cy lub uporczywy przeciwko obowi\u0105zuj\u0105cemu porz\u0105dkowi domowemu albo przez swoje niew\u0142a\u015bciwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomo\u015bci wsp\u00f3lnej uci\u0105\u017cliwym wsp\u00f3lnota mieszkaniowa mo\u017ce w trybie procesu \u017c\u0105da\u0107 sprzeda\u017cy lokalu w drodze licytacji na podstawie przepis\u00f3w Kodeksu post\u0119powania cywilnego o egzekucji z nieruchomo\u015bci (art. 16 u.w.l.)<\/p>\n\n\n\n<p><strong><em>Zarz\u0105d wsp\u00f3lnoty<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Kierowanie sprawami wsp\u00f3lnoty mieszkaniowej oraz&nbsp;reprezentowanie wsp\u00f3lnoty, zar\u00f3wno w&nbsp;stosunkach zewn\u0119trznych jak i&nbsp;wewn\u0119trznych (tj.&nbsp;pomi\u0119dzy wsp\u00f3lnot\u0105 a&nbsp;w\u0142a\u015bcicielami lokali) powierzone zosta\u0142o zarz\u0105dowi wsp\u00f3lnoty. Powo\u0142anie zarz\u0105du nie&nbsp;jest jednak co&nbsp;do&nbsp;zasady obowi\u0105zkowe. Konieczno\u015b\u0107 wyboru zarz\u0105du jedno lub wieloosobowego pojawia si\u0119 w&nbsp;sytuacji gdy&nbsp;suma lokali wyodr\u0119bnionych wraz z&nbsp;lokalami niewyodr\u0119bnionymi jest wy\u017csza ni\u017c siedem. Istotne jest r\u00f3wnie\u017c, i\u017c&nbsp;funkcj\u0119 cz\u0142onka zarz\u0105du mo\u017ce pe\u0142ni\u0107 wy\u0142\u0105cznie osoba fizyczna \u2013 wybrana spo\u015br\u00f3d w\u0142a\u015bcicieli lokali lub nie&nbsp;b\u0119d\u0105ca w\u0142a\u015bcicielem lokalu. W&nbsp;zale\u017cno\u015bci od&nbsp;rodzaju czynno\u015bci podejmowanych przez&nbsp;zarz\u0105d, mog\u0105 one by\u0107 wykonywane przez&nbsp;zarz\u0105d samodzielnie lub z&nbsp;udzia\u0142em wsp\u00f3lnoty. Kryterium podzia\u0142u stanowi zaliczenie danej sprawy do&nbsp;czynno\u015bci zwyk\u0142ego zarz\u0105du lub czynno\u015bci przekraczaj\u0105cej zakres zwyk\u0142ego zarz\u0105du. Czynno\u015bci zwyk\u0142ego zarz\u0105du podejmowane s\u0105&nbsp;przez&nbsp;zarz\u0105d samodzielnie. Podj\u0119cie przez&nbsp;zarz\u0105d czynno\u015bci przekraczaj\u0105cych zakres zwyk\u0142ego zarz\u0105du wymaga podj\u0119cia uchwa\u0142y przez&nbsp;w\u0142a\u015bcicieli lokali, z&nbsp;kt\u00f3rej&nbsp;wynika\u0107 b\u0119dzie zgoda na&nbsp;dokonanie danej czynno\u015bci oraz&nbsp;udzielenie zarz\u0105dowi pe\u0142nomocnictwa do&nbsp;zawierania um\u00f3w stanowi\u0105cych czynno\u015bci przekraczaj\u0105ce zakres zwyk\u0142ego zarz\u0105du. Katalog czynno\u015bci przekraczaj\u0105cych zakres zwyk\u0142ego zarz\u0105du jest katalogiem przyk\u0142adowym. Z&nbsp;uwagi na&nbsp;r\u00f3\u017cnorodno\u015b\u0107 spraw, jakie mog\u0105 zaistnie\u0107 w&nbsp;praktyce funkcjonowania wsp\u00f3lnoty, nie&nbsp;istnieje mo\u017cliwo\u015b\u0107 ustalenia katalogu powy\u017cszych czynno\u015bci w&nbsp;spos\u00f3b wyczerpuj\u0105cy. Oznacza to, \u017ce&nbsp;w&nbsp;art. 22 ust 3 ustawy o&nbsp;w\u0142asno\u015bci lokali wskazano tylko&nbsp;niekt\u00f3re czynno\u015bci przekraczaj\u0105ce zakres zwyk\u0142ego zarz\u0105du. Nale\u017c\u0105 do&nbsp;nich:<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\" type=\"1\" start=\"1\">\n<li>ustalenie wynagrodzenia zarz\u0105du lub zarz\u0105dcy nieruchomo\u015bci wsp\u00f3lnej,<\/li>\n\n\n\n<li>przyj\u0119cie rocznego planu gospodarczego,<\/li>\n\n\n\n<li>ustalenie wysoko\u015bci op\u0142at na&nbsp;pokrycie koszt\u00f3w zarz\u0105du,<\/li>\n\n\n\n<li>zmiana przeznaczenia cz\u0119\u015bci nieruchomo\u015bci wsp\u00f3lnej,<\/li>\n\n\n\n<li>udzielenie zgody na&nbsp;nadbudow\u0119 lub przebudow\u0119 nieruchomo\u015bci wsp\u00f3lnej, na&nbsp;ustanowienie odr\u0119bnej w\u0142asno\u015bci lokalu powsta\u0142ego w&nbsp;nast\u0119pstwie nadbudowy lub przebudowy i&nbsp;rozporz\u0105dzenie tym lokalem oraz&nbsp;na&nbsp;zmian\u0119 wysoko\u015bci udzia\u0142\u00f3w w&nbsp;nast\u0119pstwie powstania odr\u0119bnej w\u0142asno\u015bci lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,<\/li>\n\n\n\n<li>udzielenie zgody na&nbsp;zmian\u0119 wysoko\u015bci udzia\u0142\u00f3w we&nbsp;wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci wsp\u00f3lnej,<\/li>\n\n\n\n<li>dokonanie podzia\u0142u nieruchomo\u015bci wsp\u00f3lnej,<\/li>\n\n\n\n<li>nabycie nieruchomo\u015bci,<\/li>\n\n\n\n<li>wytoczenie pow\u00f3dztwa w&nbsp;przedmiocie sprzeda\u017cy lokalu w\u0142a\u015bciciela (w&nbsp;zwi\u0105zku z&nbsp;m.in.&nbsp;zaleg\u0142o\u015bciami w&nbsp;op\u0142atach, naruszaniem porz\u0105dku domowego),<\/li>\n\n\n\n<li>ustalenie, w&nbsp;wypadkach nieuregulowanych przepisami, cz\u0119\u015bci koszt\u00f3w zwi\u0105zanych z&nbsp;eksploatacj\u0105 urz\u0105dze\u0144 lub cz\u0119\u015bci budynku s\u0142u\u017c\u0105cych zar\u00f3wno do&nbsp;u\u017cytku poszczeg\u00f3lnych w\u0142a\u015bcicieli lokali, jak i&nbsp;do&nbsp;wsp\u00f3lnego u\u017cytku w\u0142a\u015bcicieli co&nbsp;najmniej dw\u00f3ch lokali, kt\u00f3re zaliczane b\u0119d\u0105 do&nbsp;koszt\u00f3w zarz\u0105du nieruchomo\u015bci\u0105 wsp\u00f3ln\u0105,<\/li>\n\n\n\n<li>udzielenie zgody na&nbsp;podzia\u0142 nieruchomo\u015bci gruntowej zabudowanej wi\u0119cej ni\u017c jednym budynkiem mieszkalnym i&nbsp;zwi\u0105zane z&nbsp;tym zmiany udzia\u0142\u00f3w w&nbsp;nieruchomo\u015bci wsp\u00f3lnej oraz&nbsp;ustalenie wysoko\u015bci udzia\u0142\u00f3w w&nbsp;nowo powsta\u0142ych, odr\u0119bnych nieruchomo\u015bciach wsp\u00f3lnych,<\/li>\n\n\n\n<li>okre\u015blenie zakresu i&nbsp;sposobu prowadzenia przez&nbsp;zarz\u0105d lub zarz\u0105dc\u0119, kt\u00f3remu&nbsp;powierzono zarz\u0105d nieruchomo\u015bci\u0105 wsp\u00f3ln\u0105, ewidencji pozaksi\u0119gowej koszt\u00f3w zarz\u0105du nieruchomo\u015bci\u0105 wsp\u00f3ln\u0105, zaliczek uiszczanych na&nbsp;pokrycie tych koszt\u00f3w, a&nbsp;tak\u017ce rozlicze\u0144 z&nbsp;innych tytu\u0142\u00f3w na&nbsp;rzecz nieruchomo\u015bci wsp\u00f3lnej.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Wsp\u00f3lnota Mieszkaniowa i stosowanie kar.<\/h2>\n\n\n\n<p><strong>Brak mo\u017cliwo\u015bci stosowania kar<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>\u201e S\u0105d Najwy\u017cszy w wyroku z dnia 3.04.2009 roku sygn.akt II CSK 601\/08 odni\u00f3s\u0142 si\u0119 do takich pomys\u0142\u00f3w w\u0142a\u015bcicieli co do restrykcyjnych regulamin\u00f3w. S\u0105d Najwy\u017cszy przypomnia\u0142, \u017ce zadaniem wsp\u00f3lnoty jest tylko i wy\u0142\u0105cznie zarz\u0105dzanie nieruchomo\u015bci\u0105 wsp\u00f3ln\u0105 i do tego powinna si\u0119 ogranicza\u0107. Wsp\u00f3lnota nie mo\u017ce narzuca\u0107 w\u0142a\u015bcicielowi dalej id\u0105cych ogranicze\u0144 czy obowi\u0105zk\u00f3w, a zatem i op\u0142at ni\u017c wynikaj\u0105ce z przepis\u00f3w prawa. Jak wynika z orzecznictwa s\u0105d\u00f3w wsp\u00f3lnota nie mo\u017ce te\u017c stosowa\u0107 \u017cadnych sankcji. Potwierdzi\u0142 to na przyk\u0142ad S\u0105d Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 27.05.2009 roku sygn. akt VI ACa 1124\/08, kt\u00f3ry zapad\u0142 na tle chaosu parkingowego panuj\u0105cego we wsp\u00f3lnocie mieszkaniowej. W celu jego opanowania wsp\u00f3lnota mieszkaniowa podj\u0119\u0142a uchwa\u0142\u0119 ustalaj\u0105c\u0105 regulamin parkowania pojazd\u00f3w. W uchwale tej w celu zdyscyplinowania mieszka\u0144c\u00f3w wsp\u00f3lnota ustali\u0142a op\u0142at\u0119 karn\u0105 oraz w celu jej wyegzekwowania upowa\u017cni\u0142a zarz\u0105d do zak\u0142adania blokad na ko\u0142a. Jednak s\u0105d uzna\u0142, \u017ce wsp\u00f3lnota nie ma prawa stosowa\u0107 sankcji. Wed\u0142ug s\u0105du nie znajduje to poparcia ani w ustawie o w\u0142asno\u015bci lokali, ani w innych przepisach.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Brak mo\u017cliwo\u015bci obci\u0105\u017cenia w\u0142a\u015bciciela odpowiedzialno\u015bci\u0105 za zachowanie najemcy<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Zgodnie z kodeksem cywilnym to osoba, kt\u00f3ra wyrz\u0105dzi\u0142a szkod\u0119, obowi\u0105zana jest do jej naprawienia. Brak jest przepis\u00f3w, kt\u00f3ry obci\u0105\u017ca\u0142by w\u0142a\u015bciciela za szkody wyrz\u0105dzone przez jego domownika, najemc\u0119, czy inn\u0105 osob\u0119 odwiedzaj\u0105c\u0105. Nawet za szkod\u0119 wyrz\u0105dzon\u0105 wyrzuceniem, wylaniem lub spadni\u0119ciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia art 433 kodeksu cywilnego czyni odpowiedzialnym tego, kto pomieszczenie zajmuje, a nie w\u0142a\u015bciciela. Wsp\u00f3lnota mieszkaniowa nie mo\u017ce zatem obci\u0105\u017ca\u0107 w\u0142a\u015bciciela odpowiedzialno\u015bci\u0105 za inne osoby. Potwierdzi\u0142 to S\u0105d Najwy\u017cszy w wyroku z dnia 3.04.2009 roku sygn.akt II CSK 601\/08. W sprawie kt\u00f3ra trafi\u0142a na wokand\u0119 s\u0105du wsp\u00f3lnota przyj\u0119\u0142a w uchwale restrykcyjny regulamin, kt\u00f3ry jak okre\u015bli\u0142 S\u0105d Najwy\u017cszy przypomina\u0142 praktyk\u0119 z czas\u00f3w PRL. Regulamin mi\u0119dzy innymi obci\u0105\u017ca\u0142 w\u0142a\u015bcicieli lokali odpowiedzialno\u015bci\u0105 za domownik\u00f3w i inne osoby korzystaj\u0105ce z lokali za ich zgod\u0105 i wiedz\u0105.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Zgodne z prawem dzia\u0142anie<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Wsp\u00f3lnoty swoje roszczenia o naprawienie szkody powinna dochodzi\u0107 na drodze s\u0105dowej zawsze od sprawcy szkody. Niejednokrotnie w budynkach wsp\u00f3lnot dochodzi do sporadycznego czy te\u017c notorycznego naruszania porz\u0105dku. W przypadku jego naruszania nale\u017cy oczywi\u015bcie wzywa\u0107 Policj\u0119, kt\u00f3ra mo\u017ce ukara\u0107 osob\u0119 zak\u0142\u00f3caj\u0105c\u0105 porz\u0105dek mandatem, a je\u017celi nie zechce go przyj\u0105\u0107, wnie\u015b\u0107 o ukaranie jej do s\u0105du. Powtarzaj\u0105ce si\u0119 naruszenia mog\u0105 by\u0107 te\u017c podstaw\u0105 roszcze\u0144 cywilnoprawnych s\u0105siad\u00f3w. W gr\u0119 wchodzi tu roszczenie o zobowi\u0105zanie przez s\u0105d do zaniechania narusze\u0144, kt\u00f3re mo\u017ce by\u0107 oparte na przepisach dotycz\u0105cych tzw. immisji. Ponadto je\u017celi dana osoba jest najemc\u0105 lokalu i wykracza w spos\u00f3b ra\u017c\u0105cy lub uporczywy przeciwko porz\u0105dkowi domowemu, czyni\u0105c uci\u0105\u017cliwym korzystanie z innych lokali w budynku inny lokator lub w\u0142a\u015bciciel innego lokalu w tym budynku mo\u017ce zgodnie z art.13 ustawy o ochronie praw lokator\u00f3w wytoczy\u0107 pow\u00f3dztwo o rozwi\u0105zanie przez s\u0105d umowy najmu i nakazanie opr\u00f3\u017cnienia lokalu. Je\u017celi dana osoba jest w\u0142a\u015bcicielem lokalu zgodnie z art. 16 ustawy o w\u0142asno\u015bci lokali, je\u017celi w\u0142a\u015bciciel lokalu zalega d\u0142ugotrwale z zap\u0142at\u0105 nale\u017cnych od niego op\u0142at lub wykracza w spos\u00f3b ra\u017c\u0105cy lub uporczywy przeciwko obowi\u0105zuj\u0105cemu porz\u0105dkowi domowemu albo przez swoje niew\u0142a\u015bciwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomo\u015bci wsp\u00f3lnej uci\u0105\u017cliwym, wsp\u00f3lnota mieszkaniowa mo\u017ce w trybie procesu \u017c\u0105da\u0107 sprzeda\u017cy lokalu w drodze licytacji na podstawie przepis\u00f3w kodeksu post\u0119powania cywilnego o egzekucji z nieruchomo\u015bci. Aby wsp\u00f3lnota mog\u0142a zlicytowa\u0107 lokal to uchybienia w\u0142a\u015bciciela lokalu musz\u0105 mie\u0107 du\u017cy ci\u0119\u017car gatunkowy. Wykazanie spe\u0142nienia przes\u0142anek spoczywa na wsp\u00f3lnocie mieszkaniowej, a z orzecznictwa s\u0105d\u00f3w mo\u017cna wywnioskowa\u0107, \u017ce s\u0105dy bardzo pow\u015bci\u0105gliwie podchodz\u0105 do sprawy i uwa\u017caj\u0105 t\u0105 procedur\u0119 za ostateczno\u015b\u0107.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Podsumowanie<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>W niekt\u00f3rych wsp\u00f3lnotach w\u0142a\u015bciciele lokali podejmuj\u0105 uchwa\u0142y w sprawie regulaminu porz\u0105dku domowego najcz\u0119\u015bciej sugeruj\u0105c si\u0119 takimi regulaminami obowi\u0105zuj\u0105cymi w sp\u00f3\u0142dzielniach i budynkach komunalnych. W\u0142a\u015bciciele lokali musz\u0105 jednak pami\u0119ta\u0107, \u017ce gminy czy sp\u00f3\u0142dzielnie mog\u0105 pozwoli\u0107 sobie na du\u017co wi\u0119cej, bo s\u0105 w\u0142a\u015bcicielami ca\u0142ego budynku, a tymczasem wsp\u00f3lnoty s\u0105 tylko od zarz\u0105dzania nieruchomo\u015bci\u0105 wsp\u00f3ln\u0105, wi\u0119c w swoich postanowieniach nie mog\u0105 ingerowa\u0107 w poszczeg\u00f3lne lokale. Wsp\u00f3lnota musi te\u017c pami\u0119ta\u0107, \u017ce nie mo\u017ce zmienia\u0107 w regulaminie przepis\u00f3w prawa, a tylko mo\u017ce regulowa\u0107 kwestie nie uj\u0119te lub niedostatecznie sprecyzowane w przepisach. W przypadku wsp\u00f3lnot ten dokument w wi\u0119kszo\u015bci wypadk\u00f3w wprowadza tylko niepotrzebne zamieszanie. Wsp\u00f3lnoty bardzo cz\u0119sto pr\u00f3buj\u0105 bowiem w nim zmienia\u0107 przepisy prawa. Nie mog\u0105 one narzuca\u0107 w\u0142a\u015bcicielom lokali dalej id\u0105cych ogranicze\u0144 ni\u017c wynikaj\u0105 z przepis\u00f3w.<\/p>\n\n\n\n<p>Bardzo cz\u0119sto przy tworzeniu regulaminu tworz\u0105ce go osoby nie znaj\u0105 przepis\u00f3w. Du\u017ca cz\u0119\u015b\u0107 regulamin\u00f3w ma te\u017c bardzo niski poziom nie tylko prawny, ale tak\u017ce j\u0119zykowy i gramatyczny. Powszechnie spotyka si\u0119 okre\u015blenia, kt\u00f3re s\u0105 nieostre i kt\u00f3re r\u00f3\u017cnorako mo\u017cna interpretowa\u0107, a ponadto cz\u0119sto s\u0105 nieprzemy\u015blane pod wzgl\u0119dem praktycznego stosowania. Niestety cz\u0119sto taka niskiej warto\u015bci uchwa\u0142a w sprawie porz\u0105dku domowego po podj\u0119ciu nie spotyka si\u0119 z zaskar\u017ceniem przez w\u0142a\u015bcicieli lokali do s\u0105du, przez co nie mo\u017ce od razu zosta\u0107 uchylona przez s\u0105d w trybie art.25 ustawy o w\u0142asno\u015bci lokali. Mimo swoich wad staje si\u0119 obowi\u0105zuj\u0105cym regulaminem. Jednak jest to fikcja prawna, a nie prawo.<\/p>\n\n\n\n<p>Zapisy sprzeczne z prawem s\u0105 bowiem niemo\u017cliwe do wyegzekwowania. W\u0142a\u015bciciel nie musi dostosowa\u0107 si\u0119 do zapis\u00f3w regulaminu, kt\u00f3re s\u0105 sprzeczne z prawem. Wsp\u00f3lnota chc\u0105c wymusi\u0107 ich stosowanie wyst\u0119puje w\u00f3wczas do s\u0105du, a s\u0105d mimo, \u017ce regulamin tak stanowi przyznaje racj\u0119 w\u0142a\u015bcicielowi, kt\u00f3ry si\u0119 do niego nie stosuje. Zatem regulamin taki wprowadza tylko zamieszanie. W zwi\u0105zku z powy\u017cszym moim zdaniem skoro osoby tworz\u0105ce regulamin nie rozr\u00f3\u017cniaj\u0105 doprecyzowania przepis\u00f3w od ich zmiany i nie zamierzaj\u0105 w\u0142o\u017cy\u0107 nale\u017cytego wysi\u0142ku w to aby regulamin porz\u0105dku domowego by\u0142 zgodny z przepisami, lepiej \u017ceby taka wsp\u00f3lnota regulaminu nie posiada\u0142a. Regulamin porz\u0105dku domowego nie jest dokumentem obowi\u0105zkowym. Wsp\u00f3lnota bez regulaminu te\u017c b\u0119dzie dzia\u0142a\u0107, a w\u0142a\u015bcicieli b\u0119d\u0105 obowi\u0105zywa\u0107 zasady okre\u015blone przepisami prawa. Taka wsp\u00f3lnota mieszkaniowa b\u0119dzie dzia\u0142a\u0107 niejednokrotnie lepiej. Nie powstanie bowiem zamieszania spowodowane sprzeczno\u015bci\u0105 zapis\u00f3w regulaminu z przepisami prawa. \u201d<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"https:\/\/www.doradcazarzadcy.pl\/artykul\/kara-za-niestosowanie-sie-do-ustalen-regulaminu-we-wspolnocie-mieszkaniowej\">https:\/\/www.doradcazarzadcy.pl\/artykul\/kara-za-niestosowanie-sie-do-ustalen-regulaminu-we-wspolnocie-mieszkaniowej<\/a><\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Akty prawne<\/h2>\n\n\n\n<p><strong>Kodeks cywilny<\/strong> &#8211; <a href=\"https:\/\/isap.sejm.gov.pl\/isap.nsf\/DocDetails.xsp?id=wdu19640160093\">kliknij tutaj<\/a> <\/p>\n\n\n\n<p><strong>Ustawa o w\u0142asno\u015bci lokali<\/strong> &#8211;<a href=\"https:\/\/isap.sejm.gov.pl\/isap.nsf\/DocDetails.xsp?id=WDU19940850388\">kliknij tutaj <\/a><\/p>\n\n\n\n<p><strong>Ustawa o gospodarce nieruchomo\u015bciami<\/strong> &#8211; <a href=\"https:\/\/isap.sejm.gov.pl\/isap.nsf\/DocDetails.xsp?id=wdu19971150741\">kliknij tutaj<\/a> <\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-right\"><a href=\"http:\/\/www.dabrowskazarzadzanie.pl\/?page_id=303\"><sup><mark style=\"background-color:rgba(0, 0, 0, 0)\" class=\"has-inline-color has-cyan-bluish-gray-color\">Polityka prywatno\u015bci<\/mark><\/sup><\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Co to jest Wsp\u00f3lnota Mieszkaniowa? Wsp\u00f3lnota Mieszkaniowa Zasady funkcjonowania wsp\u00f3lnoty mieszkaniowej, prawa i obowi\u0105zki w\u0142a\u015bcicieli lokali oraz zarz\u0105d nieruchomo\u015bci\u0105 wsp\u00f3ln\u0105 okre\u015bla Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o w\u0142asno\u015bci lokali (Dz.U 00 nr&nbsp;80 poz. 903 z&nbsp;p\u00f3\u017an. zmianami). W zakresie nie uregulowanym ustaw\u0105 o w\u0142asno\u015bci lokali stosuje si\u0119 przepisy kodeksu cywilnego. Wsp\u00f3lnota mieszkaniowa powstaje samoistnie [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"parent":0,"menu_order":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"","meta":{"footnotes":""},"class_list":["post-11","page","type-page","status-publish","hentry"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.dabrowskazarzadzanie.pl\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/pages\/11","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.dabrowskazarzadzanie.pl\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/pages"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.dabrowskazarzadzanie.pl\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/page"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dabrowskazarzadzanie.pl\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.dabrowskazarzadzanie.pl\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=11"}],"version-history":[{"count":19,"href":"https:\/\/www.dabrowskazarzadzanie.pl\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/pages\/11\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":363,"href":"https:\/\/www.dabrowskazarzadzanie.pl\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/pages\/11\/revisions\/363"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.dabrowskazarzadzanie.pl\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=11"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}